EV SAHİBİ KİRAYI NE KADAR ARTIRABİLİR?

Kira Sözleşmesi, TBK madde 299 ve devamında düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinde, kiraya veren bir şeyin kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmakta; kiracı ise buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlenmektedir. Kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabilmektedir. Uygulamada en sık karşılaşılan kira sözleşmesi konut ve çatılı işyerlerinin kiralanmasına ilişkin sözleşmelerdir. Son gelişmeler ile birlikte konut kiralarında artışın artık %25 oranı ile değil TÜFE oranına göre yapılacağından sonra ev sahibi ve kiracı arasında birçok uyuşmazlık söz konusu olmuş ve bu uyuşmazlıkların birçoğu yargıya intikal etmiştir.TBK'nın 344. Maddesi uyarınca ''Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.''

BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN BİLDİRİMDE BULUNULMADIĞI ZAMAN UZAMASI 
TBK’nın 347. maddesinin 1. fıkrası uyarınca “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
Maddenin lafzından da anlaşılacağı üzere konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin süresi kararlaştırılan belirli sürenin bitimi ile değil kararlaştırılan sürenin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunulması ile sona ermektedir. Aksi takdirde sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzamış sayılmaktadır. Böyle bir durum söz konusu olduğunda kiraya verenin uzamış olan kira sözleşmesini sözleşmenin süresinin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunarak sona erdirme imkanı bulunmamaktadır. On yıllık uzama süresinin sonunda ancak sonraki senesinde uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiraya veren, uzama süreleri içerisinde kanunda düzenlenmiş haklı nedenleri bulunmadıkça, kiracı kendi rızasıyla çıkmadıkça sözleşmeyi sona erdirememektedir. Bu nedenle belirli süreli yapılan kira sözleşmelerinde bildirimde bulunmaya dikkat edilmelidir. 
 KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI 
TBK 344. Maddesinin üçüncü fikrasında ''Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.'' demektedir. Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmesinin ardından açılacak kira bedelinin tespiti davası ile hakkaniyetli bir kira hakim tarafından belirlenecektir. Kira sözleşmelerinde, kira bedelinin çok yüksek veyahut çok düşük kalması neticesinde başvurulabilecek en iyi yol kira bedelinin tespiti davası olacaktır. Bu dava ile birlikte hakim bütün şartları göz önünde bulundurarak kira ücretini tespit edecektir.
KİRA BEDELİNİN KİRAYA VEREN TARAFINDAN ARTIRILMASI NASIL OLUR?
 Günlük yaşantıda en çok rastlanılan uyuşmazlık konusu kira bedelinin, kiraya veren tarafından artırılması konusudur. Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılması meselesi taraflar arasında kararlaştırılmış olabilir. Taraflar arasında kararlaştırılan oranın TÜFE oranını geçmemesi kaydıyla kira artışı olarak kira sözleşmesinde kararlaştırdıkları oran kadar kira artışı gerçekleşecektir. Tarafların kira artışını kira sözleşmesinde kararlaştırmadığı durumlarda ise kiraya veren, kira bedelini ancak TÜFE oranı kadar artırabilecektir. Buradan anlaşılacağı üzere  01/07/2024 tarihinden önce yenilenmiş kira sözleşmelerinde ise kira artış oranı %25 olmalıdır. 01/07/2024 tarihinden sonra yinelenecek kira sözleşmelerinde kira artışı TÜFE oranına göre belirlenecektir. Daha fazla artışa ilişkin söz konusu kira sözleşmesinde bir madde mevcut olması bu durumu etkilemeyecek TÜFE oranından fazla kira artışı yapılamayacaktır. Türk Borçlar Kanunu gereğince kira artışı üst sınırı olan TÜFE'nin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı 3 Eylül 2024'te %64,91 olarak açıklanmıştır. 3 Eylül 2024 sonrasında yenilenecek sözleşmelerde kira artışı mevcut kira bedelinin %64,91'i kadar artırılabilecek fazla artış söz konusu olduğunda fahiş zam söz konusu olacaktır.

EV SAHİBİ FAZLA ZAM YAPMAK İSTERSE NE YAPILMALI?
 Ev sahibi fazla zam yapmak isterse bu durumda 01/07/2024 tarihinden önce yenilenmiş bir kira sözleşmesi mevcut ise %25'ten fazla artış yapması yasaktır. 01/07/2024 tarihinden sonra yenilenmiş bir kira sözleşmesi mevcut ise TÜFE oranından fazla kira artışı yapması yasaktır. Kira artışının yukarıda belirtilen oranlardan fazla yapıldığı takdirde avukata danışarak hukuki destek alınması büyük önem arz etmektedir.

Daha detaylı bilgi almak, takip işlemlerinizi bizimle devam ettirmek isterseniz sitemizde bulunan iletişim numarasını  haftaiçi 09.00 - 18.00 saatleri arasında arayarak bize rahatlıkla ulaşabilirsiniz.