EVLİ ÇİFTLER, EŞİNİN RIZASI OLMAKSIZIN KONUTTAN TAHLİYE DAHİ OLAMAZLAR!

Tahliye Taahhütnamesinde Eşin İmzası Şart Mıdır?

Bir kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, özellikle kiracının tahliyesi hususu, taraflar arasında birçok hukuki sorunu da beraberinde getirebilir. Bu tür durumlarda, kiracının kiralanan taşınmazdan çıkmasını temin etmek amacıyla çoğu zaman bir tahliye taahhütnamesi imzalanır. Ancak tahliye taahhütnamesi düzenlenirken kiracının eşinin imzasının gerekip gerekmediği sıkça sorulan bir sorudur. Bu yazıda, Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu'ndaki düzenlemelere ve güncel Yargıtay kararlarına dayanarak tahliye taahhütnamesinde eşin imzasının zorunlu olup olmadığını ele alacağız.

1. Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazdan belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair verdiği yazılı bir taahhüttür. Kiracının, bu taahhüt ile kira sözleşmesini sonlandırmayı kabul ettiğini beyan ederek taşınmazı terk etme yükümlülüğünü kabul ettiği durumlarda devreye girer. Ancak tahliye taahhüdünün geçerli olup olmayacağı taşınmazın "aile konutu" olup olmadığına göre değişmektedir.

2. Aile Konutu Olarak Kullanılan Kiralanan Taşınmazlarda Eşin İmzası Gerekli Midir?

Türk Medeni Kanunu’nun “Aile konutu” başlıklı 194. maddesi hükmü içermektedir:

“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”

Bu hüküm gereğince, aile konutu sadece malik olunan taşınmazları değil, kiralanan taşınmazları da kapsamaktadır. Dolayısıyla, kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılıyorsa, kiracı olan eş diğer eşin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez.

Tahliye taahhütnamesi, hukuki niteliği itibarıyla bir anlamda fesih iradesini de yansıttığından diğer eşin açık rızası olmadan tahliye taahhütnamesi imzalanması durumunda taahhütname geçersiz olacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’nun “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi” başlığı altında “Bildirimin geçerliliği” alt başlığının taşınmazın “Aile konutu” olması durumunu ele alan 349. maddesinde bu husus şu şekilde ele alınmıştır:

“Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.”

Bu madde de gösteriyor ki, kiracı olan eş, eşinin onayı olmadan kira sözleşmesini sona erdiremez. Tahliye taahhütnamesi de kira sözleşmesinin sona erdirilmesine yol açabileceğinden, bu belgeyi düzenlerken eşin rızasının alınması önem arz etmektedir.

3. Yargıtay Kararları ve Uygulama

Tahliye taahhütnamesine dayalı bir tahliye davasında, taşınmazın aile konutu olup olmadığı belirleyici bir faktördür. Eğer kiralanan yer aile konutu niteliği taşıyorsa ve tahliye taahhütnamesinde yalnızca bir eşin imzası bulunuyorsa, diğer eş bu duruma itiraz edebilir.

Yargıtay kararlarında da, aile konutu olarak kullanılan bir taşınmazın tahliyesi için tahliye taahhütnamesinde iki eşin de imzasının olması gerektiği yönünde değerlendirmeler yapılmaktadır. Bu kapsamda, aile konutu şerhinin tapuya işlenmiş olup olmaması, taşınmazın aile konutu olup olmadığını belirleyen tek kriter değildir. Tapudaki aile konutu şerhi kurucu değil, açıklayıcı bir nitelik taşır. Bu nedenle, aile konutu olarak kullanılan bir taşınmazda, diğer eş tapuda aile konutu şerhi bulunmasa bile itiraz hakkına sahiptir.

Yargıtay kararlarında “aile konutu” hususu üzerinde durulmakta olup bu husus bekletici mesele dahi yapılmaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 26.10.2005 tarihli ve 2005/676 Esas, 2005/600 Karar sayılı ilamı ve 19.10.2005 tarihli ve 2005/652 Esas, 2005/583 Karar sayılı ilamında;
"Aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilemediğinin araştırılması gerekecektir. Öyleyse, mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durulmalı ve şikâyetçinin bu yerin aile konutu olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığı, araştırılmalı; sonucuna göre gerektiğinde şikâyetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmelidir..."

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2012/629 E. 2012/19408 K. sayılı ilamına göre; Tahliye taahhütnamesine dayalı takibe konu taşınmaz; aile konutu olarak kullanılıyorsa, “aile konutu” şerhi düşülmemiş olsa bile taahhütnamede iki eşin imzası yoksa tahliye edilemez. Aile konutu itirazında bulunmak için, tapuda konulan aile konutu şerhi şart değildir. Zira tapuda aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı niteliktedir. Aile konutu itirazı takibi tek başına durdurmak için yeterlidir.

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesinin 6.12.2018 tarihli ve 2017/2529 Esas, 2018/2234 Karar sayılı ilamında; "Bu hükümler göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması gerekecektir."

Yargıtay kararlarından görüleceği üzere taşınmazın aile konutu olması durumunda tahliye taahhütnamesinde iki eşin de imzasının olmaması taahhütnameyi geçersiz kılmaktadır. Bu nedenle, tahliye taahhütnamesi düzenlenirken aile konutu hususu dikkatle değerlendirilmeli ve eşin imzasının gerekip gerekmediği hususunda yahut tahliye taahhütnamesi nedeniyle bir uyuşmazlığınız mevcutsa , bu hususta mutlaka alanında uzman avukatlardan hukuki danışmanlık alınmalıdır.