KİRA SÖZLEŞMELERİNDE FESİH 

Günümüzde en sık karşılaştığımız uyuşmalık konularından biri kira uyuşmazlıklarıdır. Yazımızda kira hukukuna ilişkin uyuşmazlık konusu hususları hem kiraya veren hem de kiracı açısından inceleyeceğiz.

KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR ?

Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu Dördüncü Bölümün içerisinde Madde 299 'da tanımlanmıştır. Bu tanıma göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

KİRA SÖZLEŞMESİ NE ZAMAN SONA ERER ?

Öncelikle kira sözleşmelerinin ne zaman sona ereceği sözleşmenin belirli kira sözleşmesi ve belirsiz kira sözleşmesinden hangisi olduğuna göre farklılık gösterir. 

Belirli Kira Sözleşmesi : Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış
sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. 

Bu hükümde dikkat edilmesi gereken husus fesih hakkının yalnızca kiracıya tanınmış olmasıdır. Kiraya veren kira sözleşmesinde belirlenen sürenin dolmasından önce, yalnızca sözleşme süresinin sona ermesi sebebiyle tahliye isteminde bulunamaz. Ancak kanunda belirlenen haklı tahliye sebeplerine dayanarak tahliye yoluna gitmesi mümkündür. Bu husus aşağıda detaylı olarak açıklanacaktır.

Bir örnek üzerinden açıklayalım. Örneğin ;
01.03.2022 tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinin olduğunu varsayalım. Kiracı kira sözleşmesini feshetmek isterse bir yıllık sürenin bitim tarihi olan  15.02.2023 tarihinden en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunmak zorundadır. Bu halde kiracı en geç 15.02.2023 tarihine kadar kiraya verene fesih bildiriminde bulunmak zorundadır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi : TBK m.347/2 ile kiraya verene belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyi bildirim yoluyla sona erdirme imkânı tanınmıştır. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı ve kiraya verenin bildirimini birlikte düzenleyen TBK m.347/2’ye göre; “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”

Bu kanun hükmünde de yine kiracı korunarak kiracıya her zaman fesih hakkı tanınmışken, kiraya veren için 10 yıllık bir süre ön görülmüştür. Ancak 10 yıllık sürenin sonunda sözleşme kendiliğinden sona ermemekte olup, kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu m.328 ve 329’da düzenlenen fesih sürelerine uyulması gerektiği gözden kaçırılmamalıdır.

KİRACIMI NASIL TAHLİYE EDEBİLİRİM ?

Kiracısını tahliye etmek isteyen kiraya veren dava yoluna başvurabilir. Dava yoluyla, şartlar sağlandığı takdirde, kiracı kirasını düzenli ödediği bazı durumlarda dahi tahliye edilebilir. Tahliye sebepleri ise şu şekildedir :

a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar 
Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

b. Yeni malikin gereksinimi
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

c. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Sonuç olarak görüldüğü üzere kiracıya ve kiralayana tanınan bir çok hak mevcut! Haklarınızı bilin ve öğrenin. Eğer zor geliyorsa da, bir telefon kadar uzağınızdayız :)