YENİDEN KİRALAMA YASAĞI NEDİR ?

Türk Borçlar Kanunu madde 350/1'e göre evini  kiraya veren ev sahibi kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kiracısını açacağı dava ile tahliye ettirebilir. Bu gereksinimin Yargıtay içtihatlarına göre gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Ancak uygulamada görülmektedir ki bazı kötü niyetli kiraya verenler bu haklarını kötüye kullanarak kiracılarını ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirip kiralananı daha fazla bedel üzerinden başkalarına kiraya vermektedir. Peki bu durum karşısında kanun kiracıyı nasıl korumuştur? Gelin bu sorunuza cevap verelim.

 Türk Borçlar Kanunu madde 355 gereğince; kiraya veren, ihtiyaç nedenine dayanarak tahliyeyi sağlamışsa, kira konusu taşınmazı üç yıl geçmedikçe başka birisine kiraya veremez. İşte bu üç yıl süreyle kiralananın başkasına kiraya verilememesi yeniden kiralama yasağı olarak nitelendirilmektedir. Görüldüğü üzere  kiraya veren kendisine kanunen tanınan bu hakkını kullandıktan sonra kiralananı bir başkasına kiralamakta özgür değildir. Tahliye üzerinden üç yıl geçmedikçe kiralananı eski kiracısından başka birine kiralayamaz. Madde devamında, bu yasağı ihlal eden kiraya verenin, eski kiracıya karşı, son kira döneminde ödenen bir yıllık kira tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacağı açıkça belirtilmiştir. Kanunda belirlenen “son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedeli”, belirlenecek tazminatın alt sınırını oluşturmaktadır. Eski kiracının, tahliye nedeni ile uğradığı zararın bundan yüksek olması durumunda bu zarar miktarı da talep edilebilir. Sorunuza cevap olarak kiraya vereninihtiyaç nedeniyle tahliye hakkına karşılık kanun koyucu kiracıyı bahsetmiş olduğumuz TBK m.355 hükmü ile koruyarak  kiraya verenden tazminat talep edebilme şansı getirmiştir.

Tazminat Talebi İçin Gereken Şartlar Nelerdir?
TBK m.355 hükmü incelendiğinde aşağıdaki koşulların gerçekleşmesi halinde kiracının kiraya verenden tazminat talebinde bulunma hakkı doğmaktadır.

1.Kiraya veren gereksinim nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağlamış olmalıdır,
2.Kiralayanın, kiracıyı tahliye etmesinden sonra konut veya çatılı işyerini tekrar kiralaması için haklı bir sebebi bulunmamalıdır,
3.Kiralayan 3 yıllık yeniden kiralama yasağı süresine uymaksızın kiralananı yeniden kiraya vermiş olmalıdır.

DİKKAT EDELİM!
Söz konusu ihtiyaç nedeniyle tahliyenin mahkeme kararına dayalı olarak gerçekleşmesi gerekir. Yeniden kiralama yasağının ihlali sonucunda tazminat davası açılabilmesi için Yargıtay “tahliyeye zorlama” şartını aramaktadır. Yargıtay'ın yerleşmiş kararlarında tahliye konusunda bir mahkeme kararının varlığı ve bu karara ilişkin icra emrinin kiracıya tebliğ edilmiş olma şartına vurgu yapılmıştır. Kanun gerekçesinde de tahliyenin mahkeme kararına dayalı olması gerekliliği yer almıştır.

Yani kiraya verenin sadece sözlü olarak ihtiyaç nedeni ile tahliye talep etmesi ve hatta ihtarname göndermiş olması dahi, tazminata hak kazanmak için yeterli sayılmamakta, tahliyeye zorlama şartının ancak mahkeme kararının icraya konması ile sağlanmış olacağı kabul edilmektedir.

KİRA UYARLAMA DAVASI VS. KİRA TESPİT DAVASI

Kira Uyarlama Davası (TBK md.138)
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar neticesinde başvurulabilecek bir dava türüdür. Sonradan meydana gelen bu olağanüstü durum nedeniyle en başta imzalanan kira sözleşmesindeki taraf dengesi aleyhine değişen taraf kira uyarlama davası açarak hakimden kira sözleşmesine müdahale etmesini talep edebilir. Bu davanın açılabilmesi için söz konusu olağanüstü durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır. Uyarlama davası ileriye etki eden bir dava türüdür. Dava açılmasında herhangi bir süre sınırlaması olmamakla birlikte ihtirazı kayıtla ödenmeyen geçmiş kira bedellerine yönelik uyarlama talebinde bulunulamaz.

Kira Uyarlama Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise, kira konusu taşınmazın olduğu yer veya davalı kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesidir.

Kira Uyarlama Davası Ne Zaman Açılır?
Kira uyarlama davası, taraflar arasındaki dengeyi bozan olağanüstü durumun meydana gelmesi halinde her zaman açılabilir. Kira tespit davalarında aranılan 5 yıl koşulu, kira uyarlama davasında geçerli değildir. Burada aranılan sadece sözleşmenin uyarlanmasını gerektiren olağanüstü durumun ortaya çıkmasıdır. 

Kira Tespit Davası( TBK md.344)
Kira tespit davası kiracı veya kiraya veren tarafından açılan, mevcut kira bedelinin artışının veya azaltılmasının talep edildiği bir dava türüdür. Dava şartları taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi bulunması ve bu davayı açmada hukuki yarar bulunmasıdır. Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için bu iki şartın da birlikte bulunması gerekmektedir.
 Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşma varsa, kira bedeli anlaşmaya göre arttırılır, bu durumda kira tespit davası açılamaz. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m.344/1).

Taraflar arasında anlaşma yoksa, yenilenen kira sözleşmesinde yeni kira bedelinin tespiti için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Örneğin, 1 yıllık kira sözleşmesinin yenilenerek devam etmesi halinde ilk dönemden sonraki her dönem için kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2).

Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira bedelinin tespiti davası; kural olarak davalının ikametgahı ya da sözleşmenin ifa edildiği, yani gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılır. Eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi ise sözleşmede belirledikleri yerdeki sulh hukuk mahkemesi de kira bedelinin tespiti davasına bakmaya yetkilidir.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında 5 Yıllık Süre Nedir?
 Taraflarca kira bedelinin arttırımı konusunda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3). 

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme karar verirken TÜFE oranıyla sınırlı kalmaksızın yeni kira bedelini belirler. Mahkeme kira bedelini Yargıtay’ın belirlediği araştırma yöntemi ve kriterlere göre tespit etmelidir.

Peki kira uyarlama ve kira tespit davaları arasındaki farklar nelerdir diye sorarsanız:

• Uyarlama davası ileriye etki eden bir dava türüdür. Dava açılmasında herhangi bir süre sınırlaması olmamakla birlikte ihtirazı kayıtla ödenmeyen geçmiş kira bedellerine yönelik uyarlama talebinde bulunulamaz.
• Kira bedelinin tespiti davası ise, kira dönemi başlangıcına kadar gidecek geriye etkilidir.

 

• Kira bedelinin tespiti davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için açılabilir.
• Uyarlama davası ise tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri için açılabilir.

 

• Kira tespit davasında hakim, eğer sözleşme 5 yıldan kısa süreli ise kira bedelini en fazla TÜFE oranında artırabilir.
• Kira uyarlama davası herhangi bir şart ve sınırlama yoktur, kira bedeli yeni koşullara uyarlanmalıdır.

 

• Kira tespit davalarında kira bedeli; taşınmazın yeri, bulunduğu bulunduğu yer, kalitesi, değeri ve rayiç bedeller göz önünde bulundurularak belirlenir.
• Kira uyarlama davalarında kira sözleşmesinin özellikleri, süresi, o dönemki ekonomi, her iki tarafın menfaati gibi objektif koşullar göz önünde bulundurularak kira bedeli belirlenecektir